حق شفعه

در موردی ایجاد میشود که مال غیرمنقول ( ذاتی یا غیرمنقول تبعی ملصق به ملک ) و قابل تقسیم ( قابل افراز ) بین دو نفر ( در مرحله ایجاد حق ) مشاع باشد ( هر دو مالک باشند ) و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند. ( سهم شریک باید مبیع قرار گیرد نه ثمن ) در این صورت شریک دیگر حق تملک یک جانبه کل ملک را دارد.

فرض دیگری هم برای حق شفعه وجود دارد : فروش ملک مشترک در ممر و مجرا و به همراه ممر و مجرا از طرف همسایه ( ماده 810 ق.م ) که موجب ایجاد حق شفعه برای همسایه مجاور است.

اوصاف حق شفعه : حق شفعه ایقاعی مالی و الحاقی و تبعی است.

در صورتی که شریک وقفی سهمش را بفروشد شریک ملک حق شفعه دارد.

در صورتی که شریک ملک سهمش را بفروشد شریک وقف حق شفعه ندارد.

اقاله بیع سهم مشاع , در برابر شفیع قابل استناد نیست. ( اقاله بیع , حق شفعه را ساقط نمیکند ). 

خیاری بودن بیع ( معامله بین شریک و ثالث قابل فسخ باشد ) مانع از اخذ به شفعه نمیباشد. زیرا در بیع خیاری نیز مستند به ماده 364 ق.م به محض وقوع عقد , مبیع ملک مشتری میشود و از همین لحظه شفیع میتواند حق شفعه خود را اعمال نموده و اخذ به شفعه کند. 

اگر شفیع , مال غیر را به خریدار داده باشد اخذ به شفعه باطل است و مبیع به خریدار باز میگردد. 

مشتری نسبت به عیب و تلف مبیع ضامن نیست مگر در صورت تعدی و تفریط در مال آن هم پس از اعمال حق شفعه. 

نماآت متصل مال شفیع و نماات منفصل مال مشتری است. ( همانند اقاله و فسخ عقد ). 

در اسقاط حق شفعه پیش از ایجاد آن اختلاف است و برخی آن را غیرممکن دانسته اند. اما دکتر کاتوزیان اسقاط پیش از ایجاد را نافذ میدانند. 

انتقال سهم قبل از اخذ به شفعه از مصادیق بارز اسقاط حق میباشد. 

رد پیشنهاد خرید سهم مشاع از سوی شریک دیگر و حتی تبریک به خریدار مال مشاع اسقاط حق شفعه محسوب نمیشود. 

دعوی اخذ به شفعه که نتیجه اش بی اعتباری معامله است باید به طرفیت خریدار و فروشنده ( هر دو ) اقامه شود. 

صور مختلف معامله در مال مشاع غیرمنقول : 

الف ) دو نفر شریک هستند یکی سهمش را بفروشد و دیگری حق شفعه دارد. حال قبل از اینکه شفیع کاری کند خریدار مال را انتقال بدهد به شخص دیگر. این معامله صحیح است ولی در مقابل شفیع غیرقابل استناد است. 

ب ) دو نفر شریک هستند یکی سهمش را بفروشد دیگری حق شفعه دارد. حال قبل از اینکه شفیع کاری بکند بیع اقاله شود. این اقاله نیز در مقابل شفیع قابل استناد نیست. چرا که حق شفعه همزمان با عقد ایجاد شده اما اقاله ناظر به آینده است و بعد از عقد. 

ج ) دو نفر شریک هستند یکی سهمش را بفروشد دیگری حق شفعه دارد. حال اگر بیع فسخ شود قبل از اخذ به شفعه , اگر بخواهیم بدانیم با فسخ بیع حق شفعه از بین میرود یا نمیرود اینجا دو حالت متصور است : 

باید بررسی کنیم که بیع با چه خیاری فسخ شده , با خیار متصل به عقد یا خیار منفصل از عقد : 

حالت اول : خیار متصل به عقد : اگر بیع با خیاری متصل به عقد مثل خیار مجلس فسخ شود حق شفعه از بین میرود. 

حالت دوم : خیار منفصل از عقد : اگر بیع با خیار منفصل از عقد مثل تاخیر ثمن فسخ شود حق شفعه از بین نمیرود و فسخ در برابر شفیع غیر قابل استناد است.