اجاره

عقد اجاره : عقدی مدت دار و معوض و لازم است.

تملیک منفعت عین به مستاجر تملیک موقتی است.

اجاره میتواند نسبت به مال منقول یا غیرمنقول اعم از عین معین یا کلی فی الذمه باشد.

در صورت وجود عیب در مال الاجاره کلی , مستاجر حق فسخ ندارد مگر اینکه الزام موجر به تعیین فرد سالم ممکن نباشد.

موجر باید مالک منافع باشد اعم از آنکه مالک عین باشد یا نباشد. در نتیجه مستاجر چون در مدت اجاره مالک منافع است حق اجاره مال را دارد مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد یا شرط مباشرت شده باشد. اما این امر در قانون روابط موجر و مستاجر متفاوت است یعنی مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد مگر اینکه صریحا این حق به او داده شده باشد.

تسلیم عین مستاجره در صورت اشاعه باید با اذن شریک باشد و الا شریک حق خلع ید مستاجر را از مورد اجاره دارد.

در صورت عیب در عین مستاجره , مستاجر حق فسخ دارد و ارش در آن وجود ندارد. و اگر عیب قابل رفع باشد خیار فسخ او ساقط میشود.

ماده 480 ق.م :

حالت اول : عین مستاجره در حین انعقاد عقد سالم بوده اما قبل از تسلیم معیوب شده است در این حالت مستاجر خیار عیب دارد و میتواند عقد را فسخ کند اما استثنائا حق ارش ندارد.

حالت دوم : عین مستاجره موقع عقد سالم بوده است اما در اثنای مدت معیوب شده در این حالت از زمانی که عیب ظاهر شده است و نسبت به آینده حق فسخ دارد.

حالت سوم : عین مستاجره از اول معیوب بوده و مستاجر جاهل بوده است و بعد از مدتی عالم به عیب شده است در این حالت مستاجر باید از اول فسخ کند و مال الاجاره را پس بگیرد و به جای آن اجرت المثل بگیرد و به لحاظ  تهاتر بین مال الاجاره ای که پس گرفته و اجرت المثلی که باید بدهد تهاتر صورت میگیرد.

در صورت تلف کلی عین مستاجره ( به واسطه حادثه ) عقد از زمان تلف منفسخ و در صورت تلف جزئی مستاجر حق تقلیل نسبی مال الاجاره یا فسخ عقد را به استناد خیار تبعض صفقه دارد.

هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده باشد در صورتی اجاره باطل میشود که نتوان رفع عیب نمود.

تصرف مادی موجر در عین مستاجره نباید منافی با مقصود استیجار باشد اما تصرفات حقوقی در آن ایرادی ندارد. ( ماده 484 ق.م )

تعمیرات اساسی و کلی با موجر است و اگر مستاجر بدون اذن موجر تعمیر نماید حق مطالبه قیمت را ندارد و تعمیرات جزئی با مستاجر است.

طبق قانون مدنی در صورت انتفاع ناروا از عین مستاجره در صورتی به موجر حق فسخ میدهد که منع آن ممکن نباشد اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1362 انتفاع ناروا سریعا به موجر حق فسخ میدهد.

ماده 494 ق.م دو بخش دارد :

در قسمت اول ( استیفای مال بدون اذن مالک پس از انقضای مدت ) موجر مستحق اجرت المثل واقعی است یعنی اجرت منافع اعم از مستوفات و غیر مستوفات به نرخ روز است.

و در قسمت دوم ( استیفای مال با اذن مالک پس از انقضای مدت ) موجر مستحق اجرت المثل مافع مستوفات به نرخ روز است.

ماده 501 ق.م در خصوص اجلره بدون مدت , موجر را مستحق اجرت المثل معادل اجرت المسمی میداند.

غرس ( کاشتن ) اشجار و احداث بنا : اگر بدون اذن موجر باشد , موجر حق قلع اشجار یا بنا را دارد.

اگر غرس اشجار با اذن موجر باشد دو حالت وجود دارد :

1- اگر بعد از انقضای مدت بنا یا درخت در تصرف مستاجر باشد , موجر حق دریافت اجرت المثل زمین خود را دارد.

2- و اگر با انقضای مدت بنا یا درخت در تصرف موجر باشد , مستاجر حق دریافت اجرت المثل بنا یا درخت خود را دارد.

اقساط مال الاجاره به فوت مستاجر حال نمیشود و ورثه باید در موعد مقرر آن را بپردازند.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

 هرگاه مالک , ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند یا با گرفتن مبلغی این حق را از خود ساقط کند. مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه : حق سرقفلی حقی است که از قرارداد اجاره یا قرارداد فروش و واگذاری سرقفلی برای مستاجر حاصل میشود. به عبارت دیگر منشا تحقق این حق , عقد و قرارداد مابین موجر و مستاجر است اما حق کسب و پیشه منشا قراردادی ندارد بلکه حقی است که به لحاظ حسن شهرت و عمل مستاجر و به جهت ارزشی که به ملک می افزاید ایجاد میشود.

میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستاجر , توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین میشود. اما میزان یا ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. 

در تعیین ارزش سرقفلی معمولا نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار میگیرد. اما در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت , اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت , ملاک محاسبه قرار گیرد.